近年来，在创建房地产调控长效机制的辩论中，房地产税征税仍然是颇受注目的话题，总结来看，争议主要集中于在三个方面：一是合法性的问题，二是必要性问题，三是如何征税的问题。2018年以来，涉及问题相继定性。

房地产税作为一个新的税种，如何征税，何时征税，都必要关系到广大公众的切身利益。对于政策制定者来说，一个新的税种的发售或者原有税种扩大范围，理应该综合均衡财政收入和开支的关系，展开宏观层面的统筹规划，以增进社会公平。基于上述考虑到，笔者将对如何征税房地产税这一问题展开探究。

如何征税问题如何征税房地产税主要牵涉到四个方面：征税范围、税率标准、计税基准、免除征伐范围。关于税率标准和免除范围，预计按照“充份许可、具体方法前进”的原则，许可各地方政府根据各自的实际情况制订。从国际经验看，在明确税制设计时必须留意以下两个问题。一是税率标准设置和免除范围必须顾及税收筹措和民生确保。

房地产税主要起到是调节收益分配、筹措财政收入，并有助逐步形成房地产市场的长年调控机制。就筹措财政收入的功能来说，1994年分税制改革后，地方政府财政支出缺口减少，在房地产市场持续高速发展的背景下，土地出让沦为填补缺口的最重要的收益来源。据中国指数研究院近期发布的《2017年全国300城市土地交易报告》数据表明，2017年土地出让总金额为40632万亿元，同比快速增长38%。

土地出让金收益占到财政收入的比重大约40%，其中江西、重庆、江苏和安徽的占比甚至多达60%。随着城市的建设发展，追加土地规模不会逐步受到掌控，征地成本的下降也使得地方政府从土地出让中取得的收益比重不会渐趋上升；在房地产增量市场发展增长速度上升的同时，土地出让增长速度趋势亦渐渐上升，部分地区重点倚赖土地财政承托地方财政支出的模式不可持续。同时，在防止消弭金融风险，地方债务整顿和监管力度趋严的政策背景下，如何防止地方政府在基础设施建设等方面大量投放，而造成的债务支付危机，减少地方财政收入，是目前地方政府必须解决问题的现实问题。按照国际惯例，房地产税作为地方税来源，主要用作符合地方政府获取公共服务的支出，如教育、医疗和社保等，获益的主体和纳税主体高度一致，因此，征税房地产税是大自然的自由选择。

从国际上来看，美日等国的房地产税是基层地方政府的主要税收来源，用作居民所在区域的教育及公共服务的开支，反映了房地产税的公益性。2015年，美国房地产税占到地方政府税收72.1%，是第一大税收来源；而日本房地产税占到市町村级税收近40%，是地方税收的第二大来源。

对我国来说，在房地产存量市场更加大的现实条件下，通过征税房地产税，可以促成地方政府有一个平稳和持续的财政收入来源，以缺失这些年来各地政府过度倚赖土地财政的情况。另外，根据国际经验，在所有国家的房地产税制度决定里面，都有一些税收优惠。

如制定一定的扣减标准，或者是对一些艰难的家庭、低收入家庭、类似艰难群体给与一定的税收免除等。对于我国来说，从房屋具备的基本的还乡确保功能抵达，在税制设计环节，应该根据中国经济社会阶段性发展状况，容许扣减一定的免除标准(免税额)，这种减免标准尽量惠及广大的民众群体，减低他们的额外负担。但是，若按照现有上海、重庆试点方案中确认较高的减免额，则实质上是约将近建构房地产市场长效机制、扩展地方税源的效果的。

2016年上海房地产税收入为171亿元，仅有占到上海税收收入总额5626.9亿元的3%，重庆房地产税收入为56.88亿元，占到本级财政税收收入1438.4亿元的4%。与此同时，2016年上海土地出让收益高达1578亿元，重庆为705亿元。根据两个城市的试点统计数据，房地产税比较土地出让收益似乎显著偏高。

综上，税率标准设置和免除范围必须均衡好税收筹措和民生确保两个目标，在尽可能减低居民额外负担的同时，也要逐步促成房地产税构建税收筹措的功能。二是方案设计要防止实际操作中的套利不道德。房地产税是在房屋保留环节展开征收。

由于税收的刚性特征，它可以在符合人们还乡合理市场需求的同时，通过减少房屋持有人成本的方式诱导投资与投机市场需求，以及调节收益分配的功能。从供给末端来说，可以提高房屋实际的还乡用于效率，减少仅有只是为了提供房屋的资本电子货币所有可能再次发生的空置率，从而提高全社会的资源配置效率。但如果方案设计不周，则有可能适得其反。

一个最重要方面是，在明确征税方案设计时，必须尽量避免实际操作中的套利不道德和变形现象。一种广泛的减免观点是，对持有人首套住房的还乡性住房征税，以反映房产税的还乡确保功能；对多达一定面积的住房展开累加征税，以反映多闲置资源多纳税的收益与财富分配调节功能。然而，如果使用首套减免方案，则有可能造成“假离婚”不道德显著下降，也有可能经常出现部分群体通过房屋移位回避纳税义务，造成大户型受到欢迎，构成价格的“剪刀差”。

如果使用人均面积免除，则将掩饰实质上的不公平，因为面积上同质的住房有可能不存在较小的价值差异，而价值才是住户更为关心的变量。就中心城市而言，中心奢华住宅楼与郊区一般住宅单价差异相当大，同等的面积免除而不考虑到市场价格可能会激化财富分配失衡的状况，这一点与房地产税的预期功能定位是有违的。

涉及配套措施问题尽管此前上海、重庆发售了房产税试点，但其方案并没对现有房地产税收体系展开任何变动。与之构成对照，从整个房地产税体系看，当前的房地产税并不是在现有税收体系的基础上发售的新税种，而是对现行房地产税制以及有关的收费体系的再行设计，因此房地产税的发售，预示着现有房地产税的辨别和裁并、以及合理化调整的过程。

同时由于房地产税的税基确认简单，必须创建完善的税收征管模式，这样才需要使房地产税征获得、同意公平。一是现有房地产税的辨别和裁并是发售房地产税的前提。目前我国房地产税主要在土地出让环节征税。

主要税费还包括契税、增值税和企业/个人所得税。在土地研发中，地方政府的主要收益来自企业交纳的土地出让金(算入地方政府性基金收益)、土地增值税和企业所得税。存量房方面，由于目前房地产税没全面实施，税费主要集中于在交易环节。

目前交易环节税费主要还包括增值税及可选、契税和个人所得税。除此之外，还有可选在土地上的各种各样数不清名目的一些费用，都和房地产税有关。2003年，国家有关部门一度明确提出城镇建设税费的改革方案，具体了对不动产征税物业税的改革思路，一并现行的房地产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费拆分，转化成为房产保留阶段统一缴纳的物业税。

但是鉴于物业税的税所涉及的各方利益无法均衡，因而如期仍未税。新的发售的房地产税必须首先对现行税费体制中的税费项目展开裁并和调整，借此更加合理地体现房地产市场的税收结构。二是与房地产税征管涉及的“基础设施”建设必须实时前进。

房地产税发售同时必须涉及的配套改革和建设。从国际经验看，目前早已税房地产税的国家基本都有一套比较原始、专业的不动产注册，或是配有强劲的评估团队。

我国发售房地产税前，也必须作好涉及的“基础设施”的建设。首先，房地产税法律牵涉到房地产权科注册的联合报体系建设问题。必需创建起全国范围内的、仅有覆盖面积的居民(个人、家庭与单位)全面、明晰、精确、可核查的房屋产权注册的基础数据库。其次，由于历史遗留原因，现存房改房、福利房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等有所不同类型的房屋，产权性质差异过于大，必须统一界定。

第三，必须已完成修改《税收征管法》，为依法治税获取依据。迄今为止，中国的税收主要是针对法人展开征税，即便是个人所得税，也主要是通过单位财务部门代扣代缴，如果让税务局必要面临居民个人征税房地产税，从跟上阶段看估算可玩性较小，如何有效地征税必须制订不切实际的办法。

另外，政策落地后要创建房地产税监督机构，创建纳税辩护制度，纳税人有途径驳回和受理。以上这些工作都必须代价不少的人力成本、时间成本，必须充份作好涉及打算工作。值得注意的是，在房地产税发售后，地方政府法律、司法与执法人员层面的理念、水平、能力、手段等方面的因素将是要求房地产税能否公平、公正地制订和继续执行，以及房地产税法律目标最后能否构建的最重要因素。发售程序和时间问题“法律先行”是房地产税发售的前提，另外，根据“充份许可、具体方法前进”的原则，在房地产税法实施后，明确实施细则的制定和实行时间的自由选择将交由地方政府继续执行。

一是按照“依法治国”、“税收法定”的指导方针前进房地产税法律。当前房地产税是根据国务院的暂行条例来展开征税的，白鱼发售的房地产税作为一个“新的内涵”的税种，其发售必须遵守法律程序，而法律必须遵循法律的稳定性、连续性与废、改为、而立结合的原则，在改动、补足或制订新的房地产税法时，不应维持与原先税法的承传关系，将要在原先税法的基础上，融合新的实践经验，改动、补足原先的税法和制订新的税法。二是按照分城施策、循序渐进的原则自由选择发售时机。

法律后的实行由地方政府结合实际情况具体实施，并且全面落地也将有一个循序渐进的过程。房地产税发售后对经济带给的影响，是地方政府制订实施细则和自由选择发售时机的最重要考量因素。房地产税是在房屋保留环节展开征收，由于税收的刚性特征，它首先可以通过减少房屋持有人成本的方式诱导投资与投机市场需求，以此增加市场的总需求。一二线城市和三四线城市的房价差距相当大，市场的供需矛盾也差距相当大。

这就拒绝地方政府在“充份许可”下，在房地产税法基本框架下，根据发售房地产税对当地房价带给的影响，对土地出让金收益的影响，以及银行坏账及营商环境的影响，照相机发售。反观当前的进展，目前房地产税法律于是以处在第一步草拟阶段。的环保税从向国务院递交草案至人大常委会投票表决通过几经两年以上时间，至月实施多达三年。

参照的环保税法律程序，房地产税法律最少还有关键两步要回头，即全国人大(常委)审查会和投票表决通过阶段，另外法律已完成至月实行中间仍有一段交会期，预计房地产税月实行还必须一段时间。因此，发售房地产税是减缓创建现代财政制度、理顺中央和地方财政关系、优化税制结构的最重要措施，在当前的环境下可以说道是大势所趋，同时这一措施又和广大人民的利益切身涉及。为此，既要展开宏观层面的统筹规划，增进社会公平，又要作好涉及配套措施，才能贯彻落到实处。

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